Na co si dát pozor?


Na co si dát pozor při výběru bytu či jiné nemovitosti


  • Je třeba si dopředu ověřit, kdo je právoplatný majitel a zda nemovitá věc není zatížena např. zástavním právem nebo věcným břemenem. Pro tyto účely je vhodné zajistit si aktuální výpis z předmětného listu vlastnictví z katastru nemovitostí (ten lze pořídit u notáře či na pobočkách Czechpointu). Na listu vlastnictví je též uvedeno, zda v současnosti probíhá nějaké řízení, které by mohlo nákup znevýhodnit.
  • Pokud by bylo více vlastníků nemovité věci, o kterou má kupující zájem, je třeba dát si pozor na existenci případného smluvně sjednaného předkupního práva mezi spoluvlastníky.
  • Je dobré nahlédnout do nabývacího titulu. Pokud ho prodávající nechce nebo nemůže dohledat a poskytnout, jeho kopii lze získat na katastrálním úřadě. Z nabývacího titulu je možné zjistit, za jakých podmínek nemovitou věc prodávající nabyl.
  • Z katastrálního úřadu je třeba získat prohlášení vlastníka, které obsahuje informace o skutečných výměrách bytu, o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděné nemovité věci.
  • Kupující by neměl zapomenout na sdružení vlastníků jednotek, případně na bytové družstvo. Náklady na byt ukáže aktuální evidenční list či přehled záloh, v němž jsou přesně zapsané položky, které se platí do fondu oprav, na správu, odměnu výboru, pojištění, svoz odpadu apod.
  • Dobré je seznámit se se základními fakty o hospodaření a plánech domu, s plánovanými opravami domu na další roky a s tím spojené případné navýšení fondu oprav.
  • Kupující nesmí zapomenout zkontrolovat stavebně technický stav celého domu. Kontrola by se měla zaměřit na střechu, vnitřní rozvody, izolace či fasádu. U bytu samotného je třeba prověřit minimálně podlahy a veškeré rozvody – elektřiny, plynu, tepla a vody. Pokud jsou na stěnách praskliny, plíseň nebo jiné známky poškození, je vhodné nechat si byt prohlédnout odborníkem.

Na co si dát pozor při přípravě a podpisu kupní smlouvy


  • Kupní smlouvu zpravidla předcházejí smlouvy jiné, např. smlouva rezervační nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterým je třeba věnovat patřičnou pozornost.
  • Pro řádný popis nemovité věci v kupní smlouvě je nutné určit, zda bytová jednotka byla vymezena podle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.) nebo podle nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Tím se bude řídit nejen popis jednotky a spoluvlastnického podílu na nemovité věci, ale i obsahové náležitosti smlouvy. Ve smlouvě stejně jako v návrhu na vklad změny vlastnického práva do katastru nemovitostí by tedy měl být předmět převodu definován přesně a shodně. Vždy je potřeba vyjít ze zápisu v katastru nemovitostí.
  • V první řadě musí být ve smlouvě uvedena kupní cena a způsob jejího zaplacení. Kupní cena by měla být určena jasně a srozumitelně.
  • Ideální způsob úhrady kupní ceny je prostřednictvím uložení peněz do úschovy, které musí být upraveno jak v kupní smlouvě, tak i ve zvláštní smlouvě o úschově. Prostředky se vyplatí prodávajícímu, až když bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel. Existuje více možností, jak peníze uschovat – v realitní kanceláři, v advokátní či notářské úchově, popř. u banky. První způsob je většinou bezplatný, ale je s ním spojeno velké riziko (např. krach realitní kanceláře). Advokátní úschova bude zpravidla úplatná, o to ale bezpečnější a notářská úschova je stanovena vyhláškou a vypočítává se z dané částky.
  • Kupní cena by měla být hrazena bezhotovostní platbou. Tento způsob je výhodný z toho důvodu, že se lépe prokazuje uskutečnění platby.
  • Ve smlouvě je třeba definovat, kdo bude plátcem daně z nabytí nemovitosti (4 % z kupní ceny). Nová právní úprava občanského zákoníku umožňuje dohodu o tom, že daň zaplatí kupující. Neobsahuje-li smlouva takovou dohodu, platí, že plátcem daně je zatím prodávající, nicméně od 1. dubna 2016 by měl být tímto plátcem pouze kupující.
  • Kupní smlouva by měla obsahovat prohlášení prodávajícího, že předmět prodeje není zatížen žádnými právními ani faktickými vadami, že na majetek prodávajícího nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce, že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt apod. Pro případ nepravdivosti takového prohlášení je dobré mít ve smlouvě stanovenu smluvní pokutu.
  • Do smlouvy je vhodné zakotvit povinnost k náhradě škody, možnost kupujícího odstoupit od smlouvy např. v případě, že do určité doby nedojde k zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru, způsob předání bytu (spolu se smluvní pokutou za každý den prodlení s předáním) a též určit, kdo bude platit poplatek za podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
  • Kupní smlouva týkající se nemovitých věcí vyžaduje písemnou formu s úředně ověřenými podpisy na téže listině.
  • Jakmile je smlouva uzavřena, je důležité co nejdříve podat návrh na vklad do katastru nemovitostí včetně všech náležitostí.
  • Pro zabránění vzniku komplikací a problémů je vhodné svěřit přípravu smlouvy odborníkům, tedy nechat ji připravit či zkontrolovat někomu s právním vzděláním, ideálně advokátem, který problematiku realit důvěrně zná, ale je i ze zákona i pojištěn.




Levné Bydlení | Levné knihy | Levné lyže | Sportovní potřeby a oblečení | Sconto nábytek | Interiérové dveře Olomouc | Kuchyně a kuchyňské linky | Luxusní Bydlení | CZ Real Estate | Garážová vrata | další odkazy...