Právní poradna


Spolupracujeme s advokátní kanceláří KF Legal s.r.o., advokátní kanceláří se sídlem v Praze, která se specializuje na nemovitosti

PORADNA JE ZDARMA!

Dotazy - Právní poradna

UPOZORNĚNÍ: Tento prostor slouží k online dotazům právní pomoci. Dodržujte prosím pravidla slušného chování a vyhněte se vulgárním výrazům. Příspěvky nedodržující pravidla slušného chování budou smazány.



Ivana Výborná (09.05.2016 10:57:14)
Před 3 měsíci jsem koupila RD na velký úvěr. Mohu jej se pokusit prodat z důvodu nesplácení úvěru za vyšší cenu a jaké budou z toho prodeje pro mne vyplývat sankce nebo závazky? Díky Výborná
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (09.05.2016 16:00:59)
Vážená paní Výborná, k tomu, abychom byli schopni posoudit, jaké sankce nebo závazky z případného prodeje nemovitosti Vám mohou konkrétně v tomto případě vzniknout, bychom potřebovali nejprve prostudovat smlouvy, které jste ve vztahu ke koupi nemovitosti uzavřela. Berte proto, prosím, v úvahu, že níže uvedené posouzení představuje pouhé obecné shrnutí, které se nemusí (plně) vztahovat na Váš konkrétní případ. S ohledem na to, že jste koupi nemovitosti financovala prostřednictvím úvěru, bude na nemovitosti pravděpodobně váznout zástavní právo ve prospěch banky (jiné úvěrující instituce). Samotná existence zástavního práva neznamená, že by nemovitost nemohla být prodána, je však třeba brát v úvahu to, že zástavní právo bude na nemovitosti váznout až do úplného splacení úvěru. Předpokládáme, že součástí smlouvy s bankou bude rovněž tzv. zákaz zcizení a zatížení. Důsledkem tohoto ustanovení je nemožnost převodu nemovitosti na jinou osobu bez předchozího souhlasu banky (jiné úvěrující instituce), v jejíž prospěch je zákaz zcizení a zatížení zřízen. Pokud Vaše smlouva toto ustanovení obsahuje, případným prodejem bez souhlasu banky (jiné úvěrující instituce) byste riskovala buď neplatnost převodu, nebo povinnost zaplatit smluvní pokutu a případně rovněž povinnost nahradit bance způsobenou škodu. Banky však s prodejem nemovitosti zpravidla souhlasí, jelikož to znamená buď okamžité splacení celé hypotéky, nebo pouze změnu v osobě dlužníka, kdy pohledávka banky bude dále zajištěna zástavním právem na nemovitosti. V obou variantách je však třeba počítat s určitými náklady v podobě bankovních poplatků, ať už za předčasné splacení, nebo za administraci změny úvěrové smlouvy. V případě nesplácení úvěru se přirozeně vystavujete riziku, že Váš dluh bude navýšen o zákonný úrok z prodlení a případně i smluvní pokutu. Úvěrové smlouvy obvykle obsahují i tzv. ztrátu výhody splátek – to znamená, že pokud dlužník neuhradí jednu splátku včas, banka může požadovat úhradu celé pohledávky najednou (což zpravidla vyústí ve výkon zástavního práva a prodej nemovitosti v dražbě). V případě Vašeho zájmu jsme samozřejmě schopni – po předložení příslušné smluvní dokumentace – analyzovat konkrétní rizika, která by Vám v případě prodeje nemovitosti hrozila. Pokud se rozhodnete svou nemovitost prodat, rádi Vám se zajištěním celé transakce po právní stránce pomůžeme, abyste maximum případných rizik eliminovala a s prodejem nemovitosti neměla zbytečné starosti. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
Lenka Dobošová (23.04.2016 17:50:52)
Dobrý den.Mohli by jste nám poradit? Loni v červnu jsme koupily baráček který z části je zateplený a nová fasáda,až na menší nedostatky které jsme si sami vyřešily nám nastal problém.Domek je bez pozemku(zahrady) ale na druhé straně je zeď plná plazivého břečťanu který poškozuje zeď a střechu.Bohužel nám při prohlídce realitkou nebylo umožněno se nadruhou stranu baráčku podívat.Jelikož se jde přes cizí pozemek sousedky, která v té době nebyla ani přítomna.Asi před týdnem jsme se rozhodli tento břečťan odstranit a zjistily jsme že není udělaná fasáda a ještě k tomu nám břečtan leze až pod tašky.Máme pocit že nás realitka oklamala a záměrně nám o tom neřekla.Máme právo chtít část peněz zpět za skrytou vadu? Je to už skoro rok a je možné že je to už promlčno.Moc by nám pomohla vaše pomoc a rada.Předem děkuji rodina Dobošova
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (26.04.2016 11:51:36)
Vážená paní Dobošová, z Vašeho popisu se zdá, že chybějící fasáda by skutečně mohla být posouzena jako skrytá vada. Tou je totiž třeba rozumět především takový nedostatek, který je kupujícímu neznám a který mu zůstal neznám i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Skrytá vada zpravidla nebývá známa ani prodávajícímu, to však ve Vámi popisovaném případě zřejmě není pravda. V takovém případě již prvorepubliková judikatura dovodila, že pokud prodávající vadu lstivě zamlčí, pak i objektivně poznatelnou vadu je třeba považovat za vadu skrytou. Bez znalosti bližších podrobností máme za to, že chybějící fasáda by představovala tzv. nepodstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2107 občanského zákoníku. V takovém případě byste po prodávajícím mohla nárokovat odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Obecně je třeba vady nárokovat bez zbytečného odkladu. Ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že skryté vady je po prodávajícím potřeba nárokovat nejpozději do 5 let od nabytí vlastnictví (tato lhůta neplatí pro případ, že předmětnou vadu prodávající zamlčel). Z Vašeho popisu (k převodu došlo před rokem, ke zjištění vady před týdnem) tak soudím, že Váš nárok promlčen není. Vady však nebudete uplatňovat po realitní kanceláři, ale přímo po prodávajícím (pakliže nešlo o koupi nemovitosti přímo od realitní kanceláře). Za vady předmětu koupě totiž odpovídá prodávající, nikoliv realitní kancelář jako zprostředkovatel. Po realitní kanceláři by případně mohlo být možné nárokovat vrácení části provize (pokud nebyla „započtena“ na kupní cenu). K bližšímu posouzení oprávněnosti obou zmiňovaných nároků, tedy nároku z vadného plnění proti prodávajícímu a nároku na vrácení části provize realitní kanceláře, by však bylo nezbytné prostudovat příslušnou smluvní dokumentaci a blíže se seznámit se skutkovým stavem věci. Budete-li mít zájem, jsme samozřejmě připraveni Vám s tímto případem dále pomoci. Kontaktní údaje naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (09.05.2016 16:02:46)
Vážená paní Dobošová, věříme, že naše odpověď pomohla Váš problém se skrytou vadou v podobě nedodělané fasády vyřešit. Pokud by se však při Vašem jednání s prodávajícím nebo s realitní kanceláří vyskytly nějaké problémy, rádi Vám s celým případem pomůžeme. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
Markéta (21.04.2016 10:47:53)
Dobrý den, chci se zeptat zda když chci prodat nemovitost, kterou mám v osobním vlastnictví, zda jí musím nabídnout druhému spoluvlastníkovi. Zda má podle zákona předkupní právo? Jedná se o rodinný dům, kde jsme dva spolumajitelé a dům ani společný pozemek nelze reálně rozdělit na katastru. jedná se mi o to, zda svůj podíl mohu nabídnout k prodeji bez souhlasu druhého majitele a zda ho musím nabídnout nejprve jemu a teprve když odmítne, ho mohu nabídnout např. RK?
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (21.04.2016 18:14:31)
Dobré odpoledne, Markéto, bez znalosti vššech okolností Vaššeho případu k němu nemůžžeme zaujmout kategorické stanovisko. Z Vaššeho popisu vššak usuzujeme, žže v současnosti by Vás zákonné předkupní právo tížžit nemělo. Pokud Vašše spoluvlastnictví vzniklo do 31. 12. 2013, zákonné předkupní právo, které plynulo z § 140 (starého) občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.), zaniklo dne 1. 1. 2015 v souladu s ustanovením § 3062 (nového) občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.) – výjimkou by bylo, pokud by Vašše nemovitost byla součástí zemědělského nebo rodinného závodu, cožž nepředpokládáme. Pokud Vašše spoluvlastnictví vzniklo od 1. 1. 2014 dále, uplatní se na něj úprava (nového) občanského zákoníku, který v § 1123 stanoví, žže „spoluvlastník můžže se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání vššak nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.“ Obecně tedy platí, žže spoluvlastník není v nakládání se svým podílem nijak omezen. Výjimku představuje předkupní právo spoluvlastníka, upravené v § 1124, které platí v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo jinak nežž smlouvou mezi spoluvlastníky (např. pokud dvě děti zdědí kažždé jednu polovinu domu po svém otci) a kdy spoluvlastníci neměli možžnost z vlastní vůle od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti. V takovém případě jsou spoluvlastníci v nakládání se svým podílem omezeni zákonným předkupním právem ostatních spoluvlastníků (ledažže jde převod ve prospěch manžžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé – v takovém případě není spoluvlastník v převodu jakkoliv omezen). Toto předkupní právo vššak trvá pouze 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Pokud nejde o některou z výjimek uvedených výšše, převodu Vaššeho podílu na třetí osoby, tedy ani inzerci takové nabídky u realitní kanceláře žžádné zákonné ustanovení nebrání. Doporučujeme vššak zvᾞit obchodní stránku transakce. Pokud totižž budete svůj podíl prodávat třetí osobě, jeho cena můžže být nižšžší, nežž pokud byste jej prodávala druhému spoluvlastníku. S ohledem na výnos z celé transakce tedy pro Vás můžže být výhodné oslovit s nabídkou odkupu nejprve druhého spoluvlastníka. Zároveň doporučujeme ověřit, zda nejste v nakládání s nemovitostí omezena v důsledku smluvního ujednání s druhým spoluvlastníkem. Budete-li mít zájem o bližšžší konzultaci nebo o zajišštění prodeje Vaššeho podílu po právní stránce, neváhejte se na nás obrátit. Za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o., Josef Fiřt
Honza (12.04.2016 20:16:09)
Dobrý den, kdo hradí daň z převodu nemovitosti? Děkuji. Novák
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (14.04.2016 13:06:19)
Dobrý den, děkuji, dobrý dotaz, pane Honzo! Ve zkratce, dnes stále ještě prodávající, byť od 1. dubna 2016 měla být tato daňová povinnost přenesena na kupujícího (proto se tato daň také již nejmenuje \\\"z převodu nemovitosti\\\", ale z jejího nabytí). Uvidíme, kdy se tak stane, každopádně dnes platí, že ji hradí prodávající (i když nic nenabývá...) a za její zaplacení ručí kupující. Proto lze zatím stále sjednat, že ji rovnou za prodávajícího bude hradit přímo kupující (aby nebyl nemile po čase překvapen, že ji prodávající nezaplatil a finanční úřad ji vymáhá po něm z titulu jeho ručení ...). Za tým KF Legal Josef Fiřt
Admin (25.02.2016 00:00:00)
Spouštíme provoz bezplatné ONLINE právní poradny... Na dotazy bude odpovídat Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o.




Levné Bydlení | Levné knihy | Levné lyže | Sportovní potřeby a oblečení | Sconto nábytek | Interiérové dveře Olomouc | Kuchyně a kuchyňské linky | Luxusní Bydlení | CZ Real Estate | Garážová vrata | další odkazy...